住宅ローン借り換えの審査に通る条件は?見られる項目と落ちやすいケース

住宅ローンの借り換えは、新しいローンの契約なので、あらためて審査を受けます。審査の基準は金融機関ごとに非公開ですが、確認される項目はおおむね共通しています。年収に対する返済負担率、勤務先と勤続年数、自宅の担保評価、団信への加入可否、過去の返済状況が中心です。この記事では、それぞれの項目で何が見られるのか、通りにくくなるケースと、その対処法を説明します。審査の通過を保証する内容ではなく、一般的な傾向としてお読みください。

審査で見られる主な項目

返済負担率の考え方

返済負担率(総返済負担率)は、次の式で計算します。

たとえば、年収600万円で、住宅ローンの年間返済額が116万円、自動車ローンの年間返済額が24万円なら、合計は140万円で、返済負担率は約23%です(説明のための例示)。フラット35の基準では、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下を目安にしています。民間の金融機関でも、30〜35%程度を審査の目安とすることが多いですが、家計の実情からは、これより低いほうが無理のない水準とされます。

借り換えでは、借り換え後の返済額で計算されますが、金融機関によっては、審査用の金利(実際の金利より高い金利)で計算する場合があります。このため、実際の返済額では余裕があっても、審査用の数字では基準を超えることがあります。

担保評価と借入額

借り換えでは、自宅の担保評価額と、借り換え後の借入額の関係も見られます。購入から数年たった物件で、残高が評価額を上回る、または近い状態(オーバーローン)では、借り換えが難しくなることがあります。評価額は、築年数や立地、物件の種類によって異なります。詳しくは借入可能額と担保評価の記事で説明しています。

通りにくくなる主なケース

• 延滞の履歴がある: 現在のローンやクレジットカードの延滞は、信用情報に記録され、審査に影響します。
• 転職して間もない: 勤続年数が短いと、収入の安定性を判断しにくくなります。
• 他の借入が多い: カードローンやリボ払いの残高があると、返済負担率が高くなります。
• 健康状態に不安がある: 団信の告知で、加入できない場合があります。
• 自営業・個人事業主: 確定申告書の所得が基準になり、複数年の所得の安定が見られます。
• 居住していない物件: 投資用物件や、居住していない物件は、住宅ローンの対象にならないことが多いです。

審査に不安があるときの対処法

1. 他の借入を整理する: 完済できる借入は、申し込み前に完済して、返済負担率を下げます。
2. 借入額を減らす: 手元の資金で、一部を繰上返済してから借り換えると、担保評価との関係や、返済負担率が改善します。
3. 複数の金融機関に仮審査を申し込む: 基準は金融機関で異なるため、1社の結果で諦めず、複数で確認します。ただし、申し込みの記録は信用情報に残るため、無計画に多数申し込むのは避けます。
4. 収入合算や、返済期間の見直しを検討する: 配偶者などとの収入合算や、返済期間の延長で、返済負担率を下げられます(ペアローン・収入合算の記事も参照)。
5. 団信の条件が緩い商品を探す: 持病がある場合でも、加入できる団信や、団信なしの商品があります。

審査の流れ

審査は、仮審査→本審査の2段階が一般的です。仮審査は、申告した情報をもとに短期間で結果が出ます。本審査では、収入証明や登記の書類などを提出し、より詳しく確認されます。手続きの全体像は手続きの流れで説明しています。

専門家に相談したほうがよい場合

債務整理の経験がある、延滞がある、事業の収入が不安定といった場合は、ファイナンシャルプランナーや、金融機関の相談窓口に、事前に相談することをおすすめします。

申し込み前に整えておくと、よいこと

審査に向けて、申し込み前に、次の点を整えておくと、手続きがスムーズになり、審査にも、よい影響を与えることがあります。

• クレジットカードや、スマートフォンの分割払いの延滞がないかを確認し、あれば解消しておく。
• 使っていないクレジットカードや、カードローンの契約は、整理しておく(利用枠は、審査で借入として見られる場合がある)。
• 申告の内容と、提出書類の内容が、一致しているように確認する。年収や勤続年数の相違は、審査に影響します。
• 申し込みの書類の、記入ミスや、書類の不足を防ぐ。

また、現在のローンの金融機関に、返済の遅れがないこと自体が、信用情報として、プラスに働く場合があります。普段の返済を、遅らせないことが、借り換えの準備にもなります。

よくある質問

現在のローンで延滞がなければ有利ですか。

返済履歴は、審査で確認される項目の一つで、延滞がなければ、その点でマイナスになることはありません。ただし、収入や担保評価など、他の項目も合わせて判断されます。

転職したばかりでも借り換えできますか。

金融機関によっては、勤続年数の基準を設けているため、難しい場合があります。同じ業種での転職や、収入が上がっている場合は、考慮されることもあります。個別に確認してください。

仮審査に通れば、本審査にも通りますか。

仮審査は、申告した情報に基づく簡易的な審査で、本審査で提出する書類の内容や、団信の告知の結果によっては、通らないこともあります。

参考・出典

• 住宅金融支援機構 — フラット35の融資基準など
• 金融庁 — 金融サービスの利用者向け情報
• 全国銀行協会 — 銀行取引や信用情報に関する案内