ペアローン・収入合算・連帯債務の借り換えの注意点と手続き
夫婦でローンを組んでいる場合の借り換えで、ペアローン・収入合算・連帯債務の違い、審査、団信、住宅ローン控除、離婚や相続時のリスクを整理して解説します。
夫婦など2人で住宅ローンを組んでいる場合、借り換えはペアローン、収入合算(連帯債務型・連帯保証型)のどれで契約しているかによって、手続きや注意点が変わります。借り換えでは、これらの形態を変更することもでき、その場合は審査や団信、住宅ローン控除の取扱いも変わります。この記事では、それぞれの違いと、借り換えのときに確認すべき点を説明します。
3つの形態の違い
| 形態 | 契約の形 | 団信 | 住宅ローン控除 |
|---|---|---|---|
| ペアローン | 2人がそれぞれ、別のローンを契約 | それぞれが加入(2本のローンで、それぞれ) | それぞれが、自分のローンの分を受けられる |
| 収入合算(連帯債務型) | 1本のローンを、2人が債務者として契約 | 主債務者のみが加入するのが一般的 | 債務者それぞれが、持分に応じて受けられる場合がある |
| 収入合算(連帯保証型) | 1本のローンで、主債務者のほか、配偶者などが連帯保証人 | 主債務者のみが加入 | 主債務者のみが受けられる |
契約の形態は、金融機関によって取り扱いが異なり、連帯債務型を扱わない金融機関も多いため、借り換え時に、希望の形態にできるかを確認します。
ペアローンの借り換え
ペアローンは、2本のローンがあるため、借り換えも、2本とも借り換える必要があるのが基本です。
- 1本だけを借り換えることもできますが、残りの1本の条件との整合を確認します。
- 2人それぞれの収入と、団信の審査を受けます。どちらか一方が、団信に加入できない場合、借り換えが難しくなります。
- 2本分の諸費用がかかるため、諸費用が大きくなりがちです。損益分岐の計算では、2本分の合計で計算します(諸費用の記事を参照)。
収入合算の借り換え
収入合算の場合は、借り換え後も、収入合算の形態を継続できるか確認します。借り換えで、収入合算を、ペアローンに変えたり、収入合算をやめて、単独の名義にしたりする場合は、審査があらためて行われます。
審査での確認
- 合算する収入の割合に、上限を設ける金融機関があります(たとえば、合算者の収入の一部のみを、評価対象にする)。
- 合算者の勤務先、勤続年数、他の借入も確認されます。
- 合算者の健康状態は、団信ではなく、連帯保証型の場合は、確認されない場合があります。
団信の違いと影響
形態によって、団信の保障が異なります。
- ペアローン: 2人がそれぞれ、団信に加入します。契約者のどちらかが亡くなった場合、その人のローンの残高のみが弁済されます。もう1人のローンは、返済を続ける必要があります。
- 収入合算(連帯債務型): 主債務者の団信のみが一般的で、主債務者が亡くなった場合、全残高が弁済されますが、合算者が亡くなった場合は、弁済されません。
- 一部の商品に、「夫婦連生団信」といった、2人を対象とする団信があります。金利の上乗せなどの条件があるため、内容を確認してください。
離婚や、収入の変動のリスク
ペアローンや、収入合算には、次のようなリスクがあります。
- 離婚した場合: ローンの契約は、離婚しても残ります。名義や返済の負担の整理が必要で、売却や、借り換えが必要になる場合があります。金融機関の承諾が必要です。
- 一方が、収入を失った場合: 2人の収入で返済している場合、一方の収入が減ると、家計への影響が大きくなります。
- 相続: 一方が亡くなった場合の、住宅の持分や、ローンの扱いを、あらかじめ確認しておく必要があります。
借り換えの機会に、ローンの形態を見直す夫婦もいます。たとえば、2人の収入が安定している場合は、ペアローンを、1本の単独名義に整理するなどの方法があります。ただし、審査に通ることが条件で、贈与税や、持分の問題が生じる場合があるため、事前に専門家に相談してください。
住宅ローン控除の違い
ペアローンでは、2人がそれぞれ、自分の借入金について、控除を受けられます。借り換えで、形態を変えると、控除の対象や、金額が変わる場合があります。詳しい条件は、住宅ローン控除と借り換えの記事を参照し、国税庁の情報で確認してください。
借り換え前の確認事項
- 現在の契約の形態(ペアローン、連帯債務型、連帯保証型)を、契約書で確認します。
- 借り換え先で、希望の形態が選べるかを確認します。
- 2人それぞれの、団信の健康告知の状況を確認します。
- 諸費用が、ローンの本数分かかることを、試算に含めます。
- 登記上の持分と、ローンの負担の割合が、一致しているかを確認します。
専門家に相談したほうがよい場合
離婚を検討している、持分の変更を伴う、相続の準備をしている場合は、司法書士、税理士、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
借り換え前に、夫婦で話し合っておきたいこと
ペアローンや収入合算の借り換えは、2人の将来の家計と、ライフプランに関わります。借り換えの前に、次の点を、話し合っておくことをおすすめします。
- 今後の、働き方の変化(育児による時短勤務、転職、独立など)の予定
- 住み続ける期間と、売却や、住み替えの可能性
- 万一のときの、団信と、生命保険の保障のバランス
- 借り換えの目的(毎月の負担の軽減、総額の削減、団信の見直しなど)
特に、ペアローンでは、どちらか一方の収入が減った場合でも、2本のローンを、それぞれ返済し続ける必要があります。収入が減るリスクを、事前に想定し、返済に余裕を持たせた設計が、安心につながります。話し合った内容は、メモとして残しておくと、後で、見直すときに役立ちます。
よくある質問
ペアローンの片方だけ借り換えることはできますか。
できる場合がありますが、金融機関の条件によります。2本分の条件を確認して、全体の損得で判断してください。
収入合算をやめて、単独名義にできますか。
借り換えで、単独名義にすることは可能ですが、単独の収入で審査に通ることが条件です。持分の変更が伴う場合は、贈与税などの税務上の確認が必要です。
連帯保証人は、借り換えでも必要ですか。
収入合算の形態を、継続する場合は、連帯保証人が必要になることがあります。金融機関によって、取り扱いが異なります。
参考・出典
- 国税庁 — 住宅ローン控除や、贈与税に関する公式情報
- 日本司法書士会連合会 — 登記や相続に関する相談窓口の案内
- 金融庁 — 住宅ローンを含む金融サービスの利用者向け情報
