借り換えで返済期間・返済方式を変える?元利均等と元金均等、期間短縮・延長の影響
借り換えで返済期間を延ばす・縮める場合と、元利均等・元金均等の違いを、毎月の返済額と総利息の比較例つきで解説し、選び方の基準を整理します。
借り換えは、金利を下げるだけでなく、返済期間や返済方式を見直す機会でもあります。期間を延ばせば毎月の返済は楽になりますが、利息の総額は増えます。期間を縮めれば、毎月の返済は増えるものの、総額は減ります。また、返済方式には、毎月の返済額が一定の「元利均等」と、元金が一定で返済額が徐々に減る「元金均等」があり、借り換え時に変更できる場合があります。この記事では、それぞれの影響を数字で比べます。
返済期間を変えたときの影響
借入額2,800万円、金利0.9%(固定と仮定)で、期間を変えた例です(説明のための例示。諸費用は除く)。
| 返済期間 | 毎月の返済額(目安) | 利息の合計(目安) |
|---|---|---|
| 20年 | 約12.8万円 | 約260万円 |
| 27年 | 約9.7万円 | 約360万円 |
| 35年 | 約7.8万円 | 約470万円 |
期間を20年に縮めると、毎月は約3万円増えますが、利息の合計は、27年に比べて約100万円減ります。35年に延ばすと、毎月は約2万円減りますが、利息は約110万円増えます。
期間を延ばすことを検討するケース
- 家計が苦しく、毎月の返済額を下げて、生活の余裕を確保したい。
- 教育費がかかる時期に、一時的に返済額を抑えたい。
延ばす場合の注意点があります。
- 完済時の年齢の上限があります(80歳未満とする金融機関が多い)。
- 利息の総額が増えます。余裕ができたら、繰上返済で期間を短縮する方法があります。
- 期間を延ばしても、金利が下がれば、総額の増加を抑えられることがあります。
期間を縮めることを検討するケース
- 収入に余裕があり、総額を減らしたい。
- 定年前に完済したい。
縮める場合は、毎月の返済額の増加が、家計に無理のない範囲かを確認します。特に、金利が上昇したときの返済額も考えておく必要があります。
返済方式の違い
元利均等返済
毎月の返済額(元金と利息の合計)が、一定になる方式です。
- 返済計画が立てやすい。
- 当初は利息の割合が大きく、元金の減りが遅い。
- 総利息は、元金均等より多くなる。
元金均等返済
毎月返済する元金が一定で、利息は残高に応じて減っていくため、返済額は徐々に減ります。
- 総利息は、元利均等より少なくなる。
- 当初の返済額が大きく、負担が重い。
- 返済額が大きいため、借入可能額が制限されやすい。
| 方式 | 当初の返済額 | 総利息 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 元利均等 | 小さめ | 多い | 毎月の返済額を一定にしたい人 |
| 元金均等 | 大きめ | 少ない | 当初の負担に余裕があり、総額を抑えたい人 |
返済方式の変更時の注意
借り換え先によっては、元金均等を選べない商品もあります。また、元金均等は、当初の返済額が大きくなるため、返済負担率の審査で不利になることがあります。多くの住宅ローンでは、元利均等が標準で、元金均等は選べる範囲が限られます。
ボーナス併用払いについて
ボーナス月に、多めに返済する方式(ボーナス併用払い)があります。借り換えでこれを見直す場合は、次の点に注意します。
- ボーナスが減ったり、なくなったりするリスクを考える。
- 毎月の返済額が下がっても、ボーナス月の負担が大きくなる。
- 可能であれば、ボーナス払いなしの設定にして、家計の変動リスクを下げる。
見直しの手順
- 現在の毎月の返済額と、家計の余裕を確認します。
- 目的(毎月の負担の軽減、総額の削減)を決めます。
- 返済額シミュレーターで、期間を変えて、毎月の返済額と利息の合計を比べます。
- 完済時年齢の上限を確認します。
- 借り換え先の商品で、選べる返済方式と期間を確認します。
家計の時期に合わせた、期間の考え方
返済期間は、人生の収支の変化に合わせて、考えると、決めやすくなります。
たとえば、子どもの教育費は、高校や大学の時期に、負担が大きくなります。この時期に、毎月の返済額が重いと、家計が苦しくなります。そのため、教育費がかかる時期は、返済額を抑え、その後に、繰上返済で調整するという方法があります。
逆に、定年後の収入は、現役時代より減る場合が多いため、定年までに、完済、または、残高を小さくしておくことが、望ましいとされます。完済の時期を、定年に合わせると、老後の家計への負担を、減らせます。
借り換えで、期間を決めるときは、現在の年齢から逆算して、「何歳で完済するか」を、先に決めてください。そのうえで、毎月の返済額が、家計に無理がないかを、返済額シミュレーターで確認します。繰上返済を併用する方法は、繰上返済と借り換えの比較で説明しています。
期間を変えるときに確認したい、契約上の条件
返済期間や返済方式を変える場合は、借り換え先の契約条件を、次の点で確認してください。
- 借り換え後に、返済期間を延ばせる上限(たとえば、最長35年、または、完済時の年齢の上限)
- 返済方式の変更が、借り換えの時点のみか、契約後にも、可能か
- 繰上返済を、期間短縮型と返済額軽減型の、どちらでも選べるか
- 毎月の返済日と、ボーナス月の設定
特に、契約後に条件を変更できるかどうかは、金融機関によって差があります。変更に手数料がかかる場合や、審査が必要な場合もあるため、契約前に、条件変更の可否と費用を、聞いておくと安心です。
よくある質問
借り換えで期間を短くすると、審査に不利ですか。
毎月の返済額が増えるため、返済負担率が上がり、審査で不利になる場合があります。家計の余裕と審査の基準の両方を確認してください。
借り換え後に、期間を変更できますか。
繰上返済(期間短縮型)で、期間を短縮できます。期間の延長は、金融機関の条件変更の手続きが必要で、認められない場合もあります。
元利均等と元金均等で、利息はどのくらい違いますか。
借入条件によりますが、元金均等のほうが、総利息は少なくなります。ただし、当初の返済額が大きいため、家計の状況に応じて選んでください。
