住宅ローン控除は借り換えでどうなる?適用条件と控除額の考え方
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けている人が借り換えるときの適用条件、控除額の上限、控除期間、確定申告の注意点を整理して解説します。
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けている人が借り換えをしても、一定の条件を満たせば、控除を引き続き受けられます。ただし、新しいローンの返済期間が10年以上であることなどの条件があり、控除の対象になる金額や期間は、借り換え前の状況に左右されます。借り換えで控除が使えなくなると、金利の差で得た利益が、税の優遇の減少で打ち消されることがあります。この記事では、借り換え時の控除の考え方を整理します。税制は改正されることがあるため、最終的には国税庁の最新情報で確認してください。
借り換えで控除を受けるための主な条件
借り換え後のローンで控除を受けるには、次の条件を満たす必要があります。
- 新しいローンが、元のローンを返済するためのものであること。
- 新しいローンの返済期間が、10年以上であること。
- 新しいローンが、金融機関などから借りたもので、自宅の取得のための借入金の借り換えであること。
- 居住を続けていること、床面積などの、控除そのものの要件を満たしていること。
借り換えで、元の借入額を超えて借りた部分(リフォーム資金などに回した分)は、別の借入として扱われ、控除の対象にならない場合があります。
控除額の考え方
借り換え後に控除の対象となる借入金の額は、次のいずれか少ない額が上限になるとされています。
- 借り換え時点での、元のローンの残高
- 借り換え後のローンの、年末の残高
たとえば、元のローンの残高が2,800万円で、借り換えで3,000万円を借りた場合、控除の対象は2,800万円が上限になります(説明のための例示)。借り換えで、諸費用も含めて借り入れると、その分は控除の対象外になる可能性があります。
控除額は、年末の借入金の残高に、控除率をかけて計算します。控除率や、借入限度額、控除期間は、住宅の種類(省エネ性能など)や、入居した年によって異なります。自分の場合の数字は、国税庁の情報で確認してください。
控除期間の扱い
借り換えをしても、控除期間は、元のローンで控除を受け始めた時点から数えた期間が基本になります。たとえば、控除期間が10年(または13年)の場合、借り換えをしても、その期間の残りの年数だけが、控除の対象です。借り換えで、期間が新しく始まるわけではありません。
| 項目 | 借り換え前 | 借り換え後 |
|---|---|---|
| 控除期間 | 入居年から10年(または13年) | 元の期間の残り |
| 借入金の上限 | 元のローンの年末残高 | 借り換え時点の元の残高が上限 |
| 返済期間の条件 | 10年以上 | 新しいローンも10年以上 |
借り換えで損をしないための注意点
- 返済期間を10年未満にしない: 返済期間が10年未満だと、控除を受けられなくなります。繰上返済で期間を短縮する場合も、同様の条件が関係します。
- 借入額を増やしすぎない: 残高を超えて借りた分は、控除の対象にならない場合があります。
- 控除を受けるメリットと、借り換えのメリットを比べる: 金利が下がっても、控除の対象額が減れば、全体では不利になることがあります。特に、金利が低い時期は、ローンの利息よりも、控除額のほうが大きくなる(逆ざや)場合があるため、慎重に検討します。
手続きの注意
借り換えをした場合の、控除の手続きは次のとおりです。
- 会社員の場合でも、借り換えの年の控除は、確定申告が必要になることが一般的です。借り換えの年は、年末調整の手続きとは別に、新しいローンの書類を準備して申告します。
- 必要な書類は、新しいローンの年末残高証明書、金銭消費貸借契約書の写し、借り換え前のローンの残高が確認できる書類などです。具体的な書類は、国税庁の案内で確認します。
- 借り換えの翌年以降は、年末調整で手続きできる場合があります(勤務先に書類を提出)。
控除と借り換えの判断の手順
- 現在、控除を受けているかを、確定申告書や、年末調整の書類で確認します。
- 控除の残りの期間と、控除額を確認します。
- 借り換え後の借入額と、返済期間が、条件を満たすかを確認します。
- 借り換えシミュレーターで、金利の差による利益を計算します。
- 控除額の変化を加えた、実質的な損得を比べます。
専門家に相談したほうがよい場合
控除の対象額が複雑になる場合(共有名義、ペアローン、リフォーム費用の追加など)や、税制改正の影響が不明な場合は、税務署の相談窓口や、税理士に確認することをおすすめします。
控除の有無で変わる、損得の見方
控除を受けている場合、借り換えの損得は、「利息の削減額」から、「控除が減った分」を引いて、考える必要があります。
仮の例として、次のように考えます(説明のための例示)。
- 借り換えで、1年間に減る利息: 20万円
- 借り換えで、控除額が減る見込み: 年に、5万円
この場合、実質的な効果は、年に15万円です。控除額が減らない場合は、20万円全額が、効果になります。
また、控除の対象になる残高に、上限があると、「借入額を減らしても、控除額への影響がない」場合もあれば、「繰上返済で、控除が減る」場合もあります。自分の場合の、控除額は、確定申告書の控え、または、年末調整の書類で、確認できます。借り換えを検討する際は、これらの書類を、手元に用意して、計算に使ってください。
よくある質問
借り換えをすると、控除がリセットされますか。
いいえ。控除期間は、元のローンでの控除の開始時点から数えます。ただし、新しいローンの条件を満たさないと、控除を受けられなくなることがあります。
繰上返済で、返済期間が10年未満になったら、どうなりますか。
控除の要件に、「返済期間が10年以上」という条件があります。繰上返済で、期間が短縮された場合の取扱いは、国税庁の案内で確認してください。
借り換えで、控除額が減ることはありますか。
あります。借り換えにより、年末残高が減る場合や、借入限度額の対象外となる場合があります。借り換え前に、試算してください。
