住宅ローン借り換えの借入可能額は?担保評価・残高・諸費用の関係

住宅ローンの借り換えで借りられる金額は、自宅の担保評価額、年収に応じた返済負担率、現在の残高の3つで決まります。借り換えの目的は、通常は「現在の残高を完済すること」なので、必要な借入額は、現在の残高に近い金額です。ただし、残高が担保評価額に対して大きすぎる、または、諸費用も借りたいという場合には、希望の金額を借りられないことがあります。この記事では、借入可能額を決める仕組みと、制限にかかったときの対処を説明します。

借入可能額を決める3つの上限

1. 担保評価額による上限

金融機関は、自宅を担保にして融資します。そのため、担保評価額に対して、借入額が一定の割合以内でなければなりません。この割合を、融資比率(または、借入比率、LTV)といいます。

• 融資比率の上限は、商品や金融機関により異なります。たとえば、評価額の80〜100%以内とする例があります。
• フラット35のように、借換えの融資額に対して、物件の担保評価額を基準とする仕組みもあります。
• 評価額は、金融機関が独自に算出します。購入価格とは異なり、築年数が経過すると下がるのが一般的です。

2. 返済負担率による上限

年収に対して、返済額が大きすぎる場合は、借入額が制限されます。審査に通る条件の記事で説明した返済負担率の基準から、借入額の上限が逆算されます。

3. 現在の残高による上限

借り換えの融資は、現在のローンの完済が目的であるため、融資額は、現在の残高を超える部分に制限がある場合があります。諸費用を含めて借りられる商品もありますが、すべての商品で可能とは限りません。

計算例

次の条件で、借り換えの可否を考えます(説明のための例示)。

必要な借入額は、残高3,000万円+諸費用90万円=3,090万円ですが、担保評価額3,500万円の100%以内で、3,090万円は上限内です。

一方で、担保評価額が2,800万円と算出された場合、融資比率100%でも、借入額は2,800万円までです。残高3,000万円を完済するには、差額の200万円を、自己資金で補う必要があります。

オーバーローンのときの対処法

担保評価額に対して、残高が大きい状態(オーバーローン)では、次の対処が考えられます。

1. 自己資金で一部を繰上返済する: 借り換え前に、残高を減らして、評価額の範囲内にします。
2. 評価額が高い金融機関を探す: 評価額の算出方法は、金融機関によって異なります。複数の金融機関で仮審査を受けると、評価の違いを確認できます。
3. 現在のローンのまま、条件変更を相談する: 借り換えができない場合は、現在の金融機関に、金利の引き下げ(金利の見直し)や、条件変更を相談する方法があります。
4. 借り換えを見送る: 無理に借り換えず、時期を待つことも選択肢です。繰上返済を続けて残高が減れば、条件が整うことがあります。

諸費用を借入額に含める場合の注意

諸費用を借入額に含めると、手元の資金は不要ですが、次の点に注意します。

• 利息がかかる: 諸費用の分にも利息がかかるため、総額は増えます。
• 融資比率が上がる: 借入額が増えるため、担保評価額に対する割合が高くなり、金利の優遇に影響する場合があります。
• 返済負担率が上がる: 借入額が増え、返済額も増えます。

諸費用の見積もりは、諸費用の内訳の記事を参照してください。

追加の借り入れ(リフォーム費用など)

借り換えに合わせて、リフォーム費用などを追加で借りたい場合もあります。その場合は、使い道の確認や、見積書の提出が必要になります。リフォームの内容によっては、担保評価額が上がることはありますが、金融機関が評価額に反映するとは限りません。

借入可能額を確認する手順

1. 現在の残高を、金融機関から取り寄せる返済予定表などで確認します。
2. 候補の金融機関に、仮審査を申し込みます。このとき、担保評価額と、借入可能額が確認できます。
3. 必要な借入額(残高+諸費用の一部または全部)が、借入可能額の範囲内かを確認します。
4. 足りない場合は、自己資金で補えるかを検討します。

借入可能額を、事前に把握するための準備

仮審査に申し込む前に、次の情報を、整理しておくと、スムーズに進みます。

• 現在のローンの、残高と、返済予定表
• 物件の、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載された、所在地、面積、築年月
• 年収の、わかる書類(源泉徴収票など)
• 他の借入の、残高と、毎月の返済額

特に、他の借入の完済は、借入可能額に、影響します。たとえば、自動車ローンの返済が、年に60万円あれば、その分、返済負担率が上がり、住宅ローンの借入可能額が、下がります。完済できる借入は、借り換えの申し込み前に整理すると、借入可能額が増える場合があります。

また、担保評価額は、金融機関の、評価の方法で変わります。あまり、極端に、購入価格から下がっていない場合でも、仮審査の結果で、確認することが大切です。

担保評価の仕組みを、もう少し詳しく

担保評価は、金融機関が、物件の資産価値を、独自の基準で算出するものです。一般に、次の要素が、考慮されます。

• 土地の評価: 所在地の路線価や、周辺の取引事例など
• 建物の評価: 築年数、構造(木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど)、床面積
• 物件の種類: 戸建て、マンション、土地付きかどうか
• 市場での、売りやすさ(流動性)

建物は、築年数とともに、評価が下がるのが、一般的です。特に木造の戸建ては、築年数が経つと、評価額が、土地の価値が中心になる場合があります。このため、購入から年数が経った戸建ては、残高に対して、評価額が低くなることがあります。

よくある質問

購入価格より、評価額が低いのは普通ですか。

築年数がたった物件は、評価額が下がるのが一般的です。購入時の価格や、不動産サイトの価格とは異なることがあります。

諸費用を含めて借りられる商品はどれですか。

商品によって異なります。借り換えの融資額の範囲を、各金融機関の商品概要で確認してください。

借入額が少ないと、借り換えのメリットは減りますか。

借入額が少ない(たとえば、500万円未満)と、利息の削減額が小さくなるため、諸費用を回収しにくくなります。損益分岐の記事を参考に、確認してください。

参考・出典

• 住宅金融支援機構 — フラット35の借換え融資に関する情報
• 国土交通省 — 住宅や不動産に関する公的情報
• 金融庁 — 金融サービスの利用者向け情報