住宅ローン借り換えの諸費用はいくら?内訳と相場の考え方
借り換えにかかる事務手数料・保証料・登記費用・印紙税・繰上返済手数料などの諸費用の内訳と、見積もりで確認すべきポイントを項目ごとに解説します。
住宅ローンの借り換えでは、新しいローンを組むための諸費用が、借入額の1〜2%台から、商品によっては3%程度までかかることがあります。金額は商品や抵当権の設定方法によって大きく変わるため、一律の相場を示すことはできません。この記事では、諸費用の項目を一つずつ分けて、何にいくらかかる仕組みなのか、どこで差がつくのかを説明します。借り換えの損得は諸費用を引いて初めてわかるため、見積書の読み方が重要です。
諸費用の主な項目
借り換えで発生する費用は、大きく「新しいローンのための費用」と「現在のローンを完済するための費用」に分かれます。
| 項目 | 内容 | 金額の決まり方 |
|---|---|---|
| 融資事務手数料 | 金融機関に支払う手数料 | 定額型(数万円〜数十万円)または定率型(借入額の2%台など) |
| 保証料 | 保証会社に支払う費用 | 一括前払い、または金利への上乗せ。保証料不要の商品もある |
| 抵当権設定登記の登録免許税 | 新しい抵当権を設定する際の国税 | 債権金額(借入額)の0.4%が原則 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの依頼費用 | 事務所や内容により異なる |
| 印紙税 | 金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙 | 契約書に記載された金額に応じた段階的な額 |
| 抵当権抹消の費用 | 現在のローンの抵当権を消す登記 | 不動産1件ごとの登録免許税と、司法書士報酬 |
| 繰上返済手数料 | 現在のローンを完済する際の手数料 | 無料から数万円まで。固定金利期間中は高い場合がある |
| 団信の特約料 | 団体信用生命保険の保険料 | 金利に含まれる商品が多いが、別払いの商品もある |
項目ごとの注意点
融資事務手数料は、金融機関によって差が大きい項目です。ネット銀行には、借入額に対して一定の率をかける定率型が多く、借入額が大きいほど手数料も大きくなります。大手銀行や地方銀行には、定額型(数万円〜数十万円)を採用する例もあります。定率型は借入額が2,800万円で2.2%なら61.6万円(説明のための例示)と、金額が大きくなります。
保証料は、保証会社が債務を保証するための費用です。商品によって「外枠方式(一括前払いか、金利への上乗せかを選ぶ)」「内枠方式(金利に含む)」「保証料が不要」の違いがあります。前払いで支払うと、繰上返済や完済の際に未経過分が戻ることがありますが、戻る金額や時期は契約によって異なります。借り換えで現在のローンを完済する際に戻る保証料があれば、借り換えの実質的な費用を下げる要素になります。
登録免許税は、抵当権設定登記にかかる国税で、債権金額に税率をかけて計算します。借り換えの場合は、原則として債権金額の0.4%が目安です。ただし、住宅取得に関する軽減措置が借り換えにも使えるかなど、条件の細部は変わることがあるため、司法書士か金融機関に確認してください。
印紙税は、金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙の費用です。契約金額に応じて段階的に決まり、たとえば1,000万円超5,000万円以下の契約では2万円といった額になります(税額は改正されることがあるため、国税庁の情報で確認してください)。
諸費用の合計の例
次の例は、説明のための仮の数字です。
| 項目 | 金額(例) |
|---|---|
| 融資事務手数料(定額型) | 330,000円 |
| 登録免許税(2,800万円×0.4%) | 112,000円 |
| 司法書士報酬(新設・抹消) | 80,000円 |
| 印紙税 | 20,000円 |
| 繰上返済手数料(現在のローン) | 0円 |
| 合計 | 約54万円 |
定率型で手数料が61.6万円の商品なら、他の項目が同じでも合計は約85万円まで増えます。このように、金利が低くても、手数料率が高いと総額で逆転することがあります。
見積もりで確認するポイント
- 項目ごとの金額が書かれているか。「諸費用一式」だけの見積もりは、比較ができません。
- 保証料が必要か、必要なら前払いか金利上乗せか。
- 現在のローンの繰上返済手数料と、固定金利期間の終了日。
- 借入額に諸費用を含めて借りられるか。含めると、その分にも利息がかかります。
- 団信の保険料が、金利に含まれているか、別払いか。
諸費用を抑えるための考え方
諸費用を減らす方法は、手数料が低い商品を選ぶことだけではありません。たとえば、現在のローンの繰上返済手数料が無料になる時期(固定金利期間の終了時など)に合わせて借り換える、保証料の戻りがある時期を確認する、といった「タイミング」でも差が出ます。
ただし、諸費用を抑えるために、必要な保障や条件を削るのは避けてください。たとえば、団信の保障範囲を狭めると、万一のときの備えが変わります。
見積書を取るときの実務的なコツ
見積書は、同じ条件(借入額、期間、金利タイプ)で、複数の金融機関から取ると、比べやすくなります。金融機関によって、見積書の形式が違うため、次の表のように、自分で、一覧表を作ると便利です。
| 項目 | A社 | B社 | C社 |
|---|---|---|---|
| 事務手数料 | |||
| 保証料 | |||
| 登録免許税 | |||
| 司法書士報酬 | |||
| 印紙税 | |||
| その他 | |||
| 合計 |
仮審査の段階では、概算の見積もりが出ることが多く、本審査や契約の段階で、金額が確定します。概算と確定額の差が、大きくならないか、金融機関に確認してください。また、司法書士の報酬は、事務所によって異なるため、指定の司法書士を使う場合の報酬も、確認しておくと安心です。
よくある質問
諸費用を借り換えのローンに含められますか。
商品によります。含められる場合でも、含めた分にも利息がかかるため、総額は増えます。フラット35など、融資の対象となる範囲に制限がある商品もあるため、取扱いを確認してください。
保証料は返ってきますか。
前払いした保証料は、繰上返済や完済で、未経過の期間に応じて返金される場合があります。戻る金額と手続きは、保証会社と契約で決まるため、現在のローンの契約書を確認し、金融機関に問い合わせてください。
諸費用は税金の控除の対象になりますか。
事務手数料や保証料は、原則として住宅ローン控除の「控除額」を直接増やす費用ではありません。税の取扱いは変わることがあるため、国税庁の情報や税理士に確認してください。
参考・出典
- 国税庁 — 印紙税、登録免許税、住宅ローン控除に関する情報
- 法務省 — 不動産登記に関する情報
- 日本司法書士会連合会 — 登記手続きや司法書士に関する案内
