変動金利の5年ルールと125%ルールとは?借り換え前に知るべきリスク
変動金利型住宅ローンの5年ルールと125%ルールの仕組み、未払利息が生じるケース、借り換え時に確認すべき点を、数字の例を交えてわかりやすく説明します。
変動金利型の住宅ローンには、金利が上がっても返済額が急に増えないようにする5年ルールと、見直し後の返済額の増え幅を抑える125%ルールがあります。一見、利用者に有利な仕組みですが、金利が大きく上がると、返済額の中で利息の割合が増え、元本が減らない、あるいは未払利息が発生するリスクがあります。借り換えで変動金利を選ぶ前に、この仕組みを理解しておくことが重要です。なお、すべての商品にこのルールがあるわけではなく、契約内容は金融機関によって異なります。
変動金利の仕組み
変動金利型では、次のように金利と返済額が決まるのが一般的です。
- 金利の見直し: 半年ごとに、基準となる金利に連動して見直されます。
- 返済額の見直し: 返済額は、5年ごとに見直されます(5年ルール)。
- 返済額の上限: 見直し後の返済額は、それまでの返済額の1.25倍までです(125%ルール)。
5年ルール
金利が半年ごとに変わっても、返済額は5年間変わりません。金利が上昇した場合、返済額は変わらないまま、返済額に占める利息の割合が増え、元本の減るスピードが遅くなります。
125%ルール
5年ごとの見直し時に、返済額が増えるとしても、直前の返済額の1.25倍までに抑えられます。たとえば、毎月の返済額が10万円なら、見直し後の返済額は12.5万円が上限です。
未払利息とは
金利が大きく上がると、返済額の全額を利息に充てても、利息が足りなくなることがあります。この足りない利息が未払利息です。
- 未払利息は、元本に加算されるのではなく、後で支払う利息として積み上がる扱いになるのが一般的です。
- 返済額の見直し時に、未払利息が残っていると、最終的な返済で、一括または追加で支払う必要が出ます。
- 返済期間の終わりに、残高が残る場合があります。
数字で見る例
次の例は、仕組みを理解するための仮の数字です。
借入額2,800万円、返済期間27年、当初の金利0.9%、毎月の返済額約9.7万円の場合を考えます。金利が年3%に上がると、返済額が変わらなくても、利息は借入額の残高に応じて増えます。残高2,500万円で年3%なら、年間の利息は約75万円、月あたり約6.3万円です。毎月の返済額9.7万円のうち、約6.3万円が利息に、約3.4万円が元本に充てられる計算で、当初より元本の減りが遅くなります(返済額が固定の間)。
さらに金利が上がり、年5%になると、残高2,500万円の利息は月あたり約10.4万円となり、返済額9.7万円では利息すら払いきれない状態になります。
| 金利(年) | 残高2,500万円の月あたり利息(目安) | 返済額9.7万円との関係 |
|---|---|---|
| 0.9% | 約1.9万円 | 元本に約7.8万円 |
| 3.0% | 約6.3万円 | 元本に約3.4万円 |
| 5.0% | 約10.4万円 | 利息が返済額を超える |
リスクへの備え
変動金利を選ぶ場合は、次の備えを考えておきます。
- 金利上昇時の返済額を試算する: 自分の返済額が、見直し時にどのくらい増えるかを確認します。
- 繰上返済の余力を持つ: 貯蓄に余裕があれば、元本を減らして、金利上昇の影響を小さくできます。
- 契約内容を確認する: 5年ルールと125%ルールが適用されるか、未払利息の扱いはどうなっているかを、契約書や重要事項説明で確認します。
- 固定金利への切り替えを検討する: 金利が上昇し始めたら、固定金利へ切り替える選択肢があります。切り替えの手数料や、その時点の金利を確認しておきます。
借り換えの際に確認する点
- 借り換え先の変動金利型に、5年ルール・125%ルールがあるか。
- 未払利息が発生した場合の扱い。
- 金利の見直しのタイミングと、基準となる金利。
- 固定金利への変更の条件と手数料。
金利タイプの選び方の記事も合わせて参考にしてください。
返済額が上がるタイミングの具体的なイメージ
5年ルールと125%ルールを、時間の流れで整理してみます(説明のための仮の例)。
- 借り入れ時から5年間、毎月の返済額は10万円で固定されます。
- 3年目に、金利が大きく上がっても、返済額は10万円のままです。ただし、内訳は、利息が増え、元本が減りにくくなっています。
- 5年目の見直しで、新しい金利で計算した返済額が15万円になるとしても、上限は直前の返済額の1.25倍、つまり12.5万円です。
- 差額の2.5万円分は、すぐには、払わなくてよい代わりに、未払利息として積み上がることがあります。
このように、ルールは、返済額の急な増加を「先送り」するものであり、負担そのものをなくすものではありません。金利が高い状態が長く続くと、先送りした利息を、後で、まとめて払うことになる点に、注意してください。
金利上昇に備えた、具体的な行動の例
金利が上昇し始めたと感じたときに、取れる行動を整理します。
- 返済予定表の確認: 現在の、元本と利息の内訳を、金融機関のインターネットバンキングで、確認します。
- 繰上返済の検討: 手元の資金に余裕があれば、元本を減らして、利息を抑えます。
- 固定金利への切り替え: 金利がさらに上がる前に、固定への変更を、検討します。ただし、その時点の固定金利は、すでに上がっている可能性があります。
- 金融機関への相談: 返済が厳しくなる前に、相談します。早めの相談で、返済期間の延長などの選択肢が、広がります。
こうした行動は、金利が実際に上がってから、慌てて決めるよりも、あらかじめ、「金利が何%になったら、何をするか」を、決めておくほうが、冷静に対応できます。
よくある質問
5年ルールがあれば、金利が上がっても安心ですか。
返済額がすぐには増えないという点では安心ですが、利息の割合が増え、元本が減らないため、総額は増えます。返済額が増えないことと、負担が増えないことは別です。
125%ルールでも返済が厳しくなったらどうなりますか。
返済額が上がり続ければ、家計を圧迫します。早めに金融機関に相談し、返済期間の延長や条件変更ができるかを確認してください。
すべての変動金利型に、この2つのルールがありますか。
いいえ。ルールの有無や内容は、商品や金融機関で異なります。ネット銀行の商品などには、これらのルールがない場合もあります。契約内容を必ず確認してください。
