住宅ローン借り換えシミュレーションのやり方と、結果を読むときの注意点
借り換えシミュレーションに入力する項目、結果の読み方、見落としやすい前提条件(諸費用・金利変動・団信)を、手順つきで解説します。
借り換えシミュレーションは、現在のローンの条件と、借り換え後の条件を入力して、毎月の返済額の差と、諸費用の回収期間を確かめるためのものです。入力する数字が正確でないと、結果も当てになりません。また、シミュレーターは、一定の前提で計算するため、前提に含まれない要素(金利の変動、団信、税の優遇など)を、別に確認する必要があります。この記事では、入力項目の調べ方と、結果の読み方、注意点を説明します。
入力する項目と、調べ方
| 項目 | 調べ方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 現在のローン残高 | 返済予定表、金融機関のインターネットバンキング、残高証明書 | 借り換えの実行日の残高を想定する |
| 現在の金利 | 返済予定表、契約書、インターネットバンキング | 優遇後の適用金利を入力 |
| 残りの返済期間 | 契約書、返済予定表 | 年単位で入力(端数は切り上げか切り捨て) |
| 借り換え後の金利 | 仮審査の結果、金融機関の商品概要 | 優遇適用後の金利で入力 |
| 諸費用 | 金融機関の見積書、概算 | 事務手数料、保証料、登記費用、印紙税、繰上返済手数料を含める |
結果の読み方
借り換えシミュレーターの結果には、次の項目があります。
- 毎月の返済額の差: 借り換えで、毎月いくら減る(または増える)か。
- 諸費用を回収できるまでの期間: 諸費用を、毎月の差額で割った期間です。
- 完済までの差額合計(諸費用控除後): 借り換えをした場合と、しない場合の、総額の差です。
判断の目安
次の観点で、結果を見ます。
- 回収期間が、住み続ける予定の年数より短いか: 回収する前に、住み替えや完済をする場合は、得にならないことがあります。
- 差額合計が、プラスか: マイナスなら、借り換えをしないほうが得です。
- 毎月の差額が、小さすぎないか: 差額が少額(たとえば数千円)だと、家計の変化による影響のほうが大きくなります。
計算例
(説明のための例示)
| 項目 | 入力値 |
|---|---|
| 残高 | 2,800万円 |
| 現在の金利 | 1.7% |
| 借り換え後の金利 | 0.9% |
| 残りの期間 | 27年 |
| 諸費用 | 65万円 |
結果として、毎月の差額は約1万円強、回収期間は約5〜6年、完済までの差額合計は数百万円の見込みです。残りの期間のうち、回収期間を除いた部分が、得になる期間です。
シミュレーションで含まれない要素
金利の変動
変動金利の場合、シミュレーターは現在の金利が続くと仮定します。実際には、金利が変わる可能性があり、上昇すると、借り換えの効果が小さくなったり、逆転したりします。変動金利は、金利が上がった場合のケースも、別に計算してください(返済額の変動は返済額シミュレーターで確認できます)。
団信の保険料
団信の保険料が、金利に含まれる商品と、別払いの商品があります。別払いの場合は、毎年の保険料が、実質的な負担になるため、追加で差し引いて考えます。
住宅ローン控除
控除を受けている場合、借り換えで、控除の額や期間が変わる可能性があります。シミュレーターの結果には含まれないため、別に確認します(控除と借り換えの記事を参照)。
保証料の返戻
現在のローンで、保証料を前払いしている場合は、完済時に、未経過分が戻ることがあります。この戻る金額は、諸費用から差し引くと、実質的な費用が小さくなります。
条件を変えて、複数のパターンで試す
シミュレーションは、1つの条件だけで判断せず、複数のパターンで試します。
- 借り換え後の金利を、±0.2%、±0.5%と変えてみる。
- 諸費用を、見積もりの範囲(最小と最大)で変えてみる。
- 返済期間を、そのままにした場合、短縮した場合、延長した場合で比べる。
これにより、どの条件が、結果に大きく影響するかがわかります。
注意したい落とし穴
- 借り換え後の金利に、店頭金利ではなく、最も低い優遇金利を入れてしまう。自分に適用されない可能性があります。
- 現在のローンの金利が、固定期間の終了後に上がる予定なのに、現在の金利のままで計算している。
- 諸費用を、事務手数料のみで計算している。
- 返済期間を延ばした場合の、総額の増加を見ていない。
活用の手順
- 現在のローンの数字を、書類で確認します。
- 借り換え先の候補の、金利と諸費用の見積もりを取ります。
- シミュレーターに入力して、結果を確認します。
- 条件を変えて、複数のパターンで試します。
- 結果と、チェックリストを使って、条件面を点検します。
シミュレーション結果の、家族との共有のしかた
シミュレーションの結果は、家族と共有して、借り換えの目的を、確認しておくと、よいでしょう。結果を共有するときは、次の項目を、紙やメモにまとめると、わかりやすくなります。
- 現在のローンの条件(残高、金利、残りの期間)
- 借り換え後の条件(金利、諸費用、期間)
- 毎月の差額と、回収期間
- 完済までの差額合計
- 確認できていない項目(団信、控除、金利変動のリスク)
数字だけでなく、「何のために借り換えるのか」(毎月の負担を減らしたい、総額を減らしたい、金利上昇の不安をなくしたい)を、はっきりさせておくと、金融機関の説明を聞くときにも、判断がぶれません。また、借り換えを見送るという結論になった場合も、現在のローンの金利の見直し交渉など、次の選択肢を、検討できます。
よくある質問
シミュレーターの結果は正確ですか。
入力した条件にもとづく計算結果であり、実際の返済額とは、端数や計算方法の違いで差が出ます。目安として使い、最終的には金融機関の返済予定表で確認してください。
金融機関のシミュレーターと、このサイトのシミュレーターで、結果が違います。
計算の前提(返済額の端数処理、ボーナス払いの有無、手数料の扱い)が違うためです。同じ条件で入力し、違いが大きい場合は、金融機関に確認してください。
変動金利は、どの金利で入力しますか。
現在の適用金利を入力し、金利が上がった場合の結果も、別に確認してください。
