住宅ローンは総返済額で比べる!借り換え前後の総支払額の計算方法

借り換え先を選ぶときは、金利の数字だけでなく、これから完済するまでに支払う総額で比べることが重要です。総額は、「毎月の返済額×残りの返済回数」に、「借り換えの諸費用」を加えたものです。金利が低くても、諸費用が大きい、あるいは返済期間が延びていれば、総額は逆に増えることがあります。この記事では、総額を正しく比べる手順と、条件をそろえるポイントを説明します。

総返済額の考え方

借り換え後の総支払額は、次の式で表せます。

借り換えをしない場合の総支払額と比べて、差が出るかを見ます。

この差が、プラスなら得、マイナスなら損です。

計算例

次の条件で比べます(説明のための例示)。

毎月返済額×324か月で、総支払額を計算します。

• 現在のローン: 約10.8万円×324か月=約3,500万円
• 借り換えA: 約9.7万円×324か月+54万円=約3,200万円
• 借り換えB: 約9.6万円×324か月+90万円=約3,200万円

この例では、借り換えBは金利が0.1%低くても、諸費用が大きいため、総額は借り換えAとほぼ同じです。金利だけでなく、諸費用を含めて比べることで、差が見えてきます。

条件をそろえるポイント

総額を比べるときは、次の条件をそろえます。

• 返済期間: 現在のローンの残りの期間と、借り換え後の期間を同じにします。期間を延ばした場合は、それも別のケースとして計算します。
• 金利の想定: 変動金利の場合は、将来の金利が変わる前提で、複数のケースを計算します。
• 諸費用の範囲: 事務手数料、保証料、登記費用、印紙税、繰上返済手数料など、すべての費用を含めます。
• 団信の保険料: 金利に含まれるか、別払いかで、実質の負担が違うため、含めて比べます。

返済期間を延ばした場合の見方

借り換えで返済期間を延ばすと、毎月の返済額は下がりますが、総額は増えやすくなります。次のように、期間を変えた場合の総額を比べます。

(金利0.9%、借入額2,800万円の場合の例示。諸費用は除く)

毎月の負担は減りますが、利息の総額は増えます。毎月の返済を軽くしたい事情がある場合は、そのメリットと、総額が増える点を比べて判断します。

複数の金利ケースで比べる

変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇した場合の総額も計算します。たとえば、次の3つのケースを試します。

1. 金利が上がらない場合
2. 5年後に1%上がる場合
3. 10年後に2%上がる場合

固定金利と変動金利の総額を、これらのケースで比べると、どのくらい金利が上がると逆転するかが見えてきます。この「逆転する金利」を知ることで、変動金利のリスクの大きさを把握できます。

比較の手順

1. 現在のローンの残高、金利、残りの期間を確認します。
2. 借り換え先の候補ごとに、適用金利と諸費用を確認します。
3. 借り換えシミュレーターで、毎月の差と回収期間を計算します。
4. 総支払額を、条件をそろえて表にまとめます。
5. 変動金利の場合は、金利上昇のケースも計算します。

総額以外に見るべき点

総額が小さくても、次の点で不利になることがあります。

• 団信の保障内容が少ない。
• 繰上返済の手数料が高い。
• 優遇の条件を維持するのが難しい。

総額と、これらの条件の両方を見て判断してください。

表計算ソフトで、自分で計算する方法

シミュレーターを使わずに、表計算ソフトで、総返済額を計算することもできます。元利均等返済の毎月の返済額は、次のような関数で、求められます(PMT関数)。

月利は、年利を12で割った値です。たとえば、借入額2,800万円、年利0.9%、27年(324回)なら、月利は0.075%で、毎月の返済額は、約9.7万円になります(説明のための例示)。

この計算を、現在のローンと、借り換え後で、それぞれ行い、返済額×返済回数+諸費用を、比べます。表にしておくと、金利や、期間を変えたときの結果が、すぐにわかります。

ただし、実際の返済額は、金融機関の計算方法(日割り計算、端数処理)で、数百円から数千円の差が出ることがあります。最終的には、金融機関の返済予定表で、確認してください。変動金利の場合は、金利が変わるたびに、残りの期間で、再計算する必要があります。

比較表のつくり方の例

総額の比較は、紙やメモに、次のような表をつくって、整理すると、判断しやすくなります。

最後の行に、数字にならない条件の違いを、書き込むのがコツです。たとえば、団信の保障、繰上返済の手数料、優遇の条件などです。数字の差が小さいときは、これらの条件が、判断を左右します。

よくある質問

総額だけで選んでよいですか。

総額は重要な基準ですが、団信の保障内容、繰上返済の自由度、手続きの手間なども合わせて検討してください。

現在のローンの総額はどう計算しますか。

返済予定表に記載されている、今後の返済額の合計が目安です。金融機関のインターネットバンキングで確認できることが多いです。

計算が複雑で自信がありません。

借り換えシミュレーターや返済額シミュレーターを使うと、計算の手間を減らせます。結果の見方に迷う場合は、ファイナンシャルプランナーに相談してください。

参考・出典

• 金融庁 — 住宅ローンを含む金融商品に関する利用者向け情報
• 住宅金融支援機構 — 返済シミュレーションなど、住宅ローンに関する情報
• 日本FP協会 — ファイナンシャルプランナーに関する情報