住宅ローンの金利優遇とは?店頭金利と適用金利の違い、借り換え時の見方
店頭金利、優遇幅、適用金利の違いと、優遇の条件・期間・引き下げ幅の読み方を解説。借り換えで表示金利を比べるときにだまされないためのポイントです。
住宅ローンの広告に出ている金利は、多くの場合、優遇が適用された後の金利です。優遇前の金利(店頭金利)から、一定の幅を引いたものが、実際に適用される金利になります。借り換えで金利を比べるときは、この「引かれる前の金利」「引かれる幅」「引かれる条件と期間」の3点を確認しないと、本来の比較になりません。この記事では、金利優遇の仕組みと、確認すべき点を説明します。
店頭金利と適用金利の関係
住宅ローンの金利は、次の関係で表されます。
- 店頭金利(基準金利): 金融機関が基準として定める金利です。変動金利の場合は、短期プライムレート(銀行が優良企業に貸し出す際の短期の基準金利)などをもとに決められるのが一般的です。
- 優遇幅: 店頭金利から差し引かれる幅です。商品、借入額、審査内容、取引状況によって異なる場合があります。
- 適用金利: 実際にローンに適用される金利です。
たとえば、店頭金利が年2.5%、優遇幅が年1.6%なら、適用金利は年0.9%になります(説明のための例示です)。
優遇の種類
優遇は、大きく次の3つに分けられます。
| 種類 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 全期間引き下げ型 | 返済期間の全体で、一定の優遇幅を適用 | 店頭金利が上がれば、適用金利も上がる |
| 当初期間引き下げ型 | 当初の一定期間だけ、大きな優遇幅を適用 | 期間終了後に、優遇幅が小さくなる |
| 条件付き優遇 | 給与振込、クレジットカード、公共料金の引き落としなどの条件を満たすと、優遇を追加 | 条件を満たせなくなると、優遇が外れる場合がある |
借り換えで確認すべきポイント
優遇が適用される期間
当初期間引き下げ型の場合、優遇が何年続くのかを確認してください。たとえば、固定期間選択型で、当初10年間の優遇幅が大きくても、11年目以降の優遇幅が小さければ、全期間の総支払額は想定より増えます。
優遇の条件
給与振込口座の指定や、クレジットカードの契約などを条件とする優遇があります。条件を満たさなくなった場合、金利が上がる商品もあるため、条件の内容と、満たせなくなったときの金利の上がり幅を確認します。たとえば、転職で給与の振込口座を変える場合などが該当します。
店頭金利の水準と動き
適用金利が同じでも、店頭金利が高く優遇幅が大きい商品と、店頭金利が低く優遇幅が小さい商品とでは、将来の金利上昇時の動き方が違うことがあります。変動金利では、店頭金利が基準になって金利が決まるため、店頭金利の連動のしかたも確認の対象です。
優遇幅が決まる要素
優遇幅は、次のような要素で決まることがあります。
- 借入額に対する担保評価の割合(借入比率)
- 年収や勤務先、勤続年数などの審査結果
- 他の取引(給与振込、カード、証券口座など)の有無
- 申し込みのタイミング(キャンペーンなど)
そのため、広告に載っている「最低金利」は、すべての人に適用されるわけではありません。多くの場合、「最大限の優遇が適用された場合の金利」であり、自分に適用される金利は、審査の結果で決まります。
比較するときの手順
- 候補の金融機関の公式サイトで、「店頭金利」「優遇幅」「優遇の条件」「優遇期間」を確認します。
- 仮審査に申し込み、自分に適用される金利を確認します。
- 適用金利を同じ条件(借入額、期間)でシミュレーションし、総支払額を比べます。
- 条件付き優遇を使う場合、条件を維持できるかを確認します。
注意したい表示
- 「年0.xx%〜」の表示は、最低の金利を示す場合があります。注記に、対象の条件が書かれています。
- 「当初○年間」の表示がある場合、期間終了後の金利を必ず確認します。
- 「借り換え限定の金利」が設定されている場合、新規の購入向けの金利と異なることがあります。
優遇金利の「見え方」の違いに注意する
金融機関によって、優遇の表示のしかたが、異なります。次のような表示の違いに、注意してください。
- 「店頭金利から、年1.5%引き下げ」と表示する場合: 引き下げ後の金利は、店頭金利から計算します。店頭金利が変わると、適用金利も、変わります。
- 「金利が年0.8%」と、適用金利を直接表示する場合: その金利が、どの条件で、適用されるかを、確認します。
- 「当初10年間、年0.5%」のような表示の場合: 11年目以降の金利を、必ず確認します。
また、固定期間選択型では、固定期間終了後に、優遇幅が小さくなる商品があります。たとえば、当初の優遇が年1.8%でも、終了後は年1.0%に縮小する場合、実質の金利が、大きく上がります。
比較の際は、「当初の金利」と「全期間を通した、平均の金利」の両方を、見るようにしてください。長い期間で、総額を比べることで、表示の違いによる誤解を、防げます。
優遇を確認するための、質問の例
金融機関の窓口や、問い合わせフォームで、次の点を、質問すると、優遇の中身が、はっきりします。
- 「提示された金利は、どの条件が満たされた場合の金利ですか」
- 「優遇の条件を満たせなくなった場合、金利はいくら上がりますか」
- 「優遇の期間は、何年ですか。期間の終了後の金利は、どうなりますか」
- 「店頭金利は、どのような基準で、見直されますか」
- 「私の場合に、適用される優遇幅は、仮審査でわかりますか」
回答は、可能であれば、書面やメールで、残しておくと、契約時の食い違いを、防げます。
よくある質問
優遇の条件を満たせなくなったらどうなりますか。
優遇が外れて、金利が上がる場合があります。上がり幅や、通知の方法は、契約の内容によります。契約書や商品概要で確認してください。
適用金利は途中で変わりますか。
変動金利なら、店頭金利の動きに応じて変わる場合があります。固定金利なら、固定期間中は変わりませんが、期間終了後に変わる場合があります。
優遇幅が大きい商品のほうが得ですか。
優遇幅だけでは判断できません。店頭金利と優遇幅の差である適用金利、優遇の期間、諸費用などを合わせて、総支払額で比べてください。
